Une des réponses les plus fréquentes à la crise du logement en Suisse consiste à dire que le pays construit trop lentement parce qu’il régule trop. Dans cette lecture, le problème ne serait pas seulement un déficit d’offre, mais un déficit de capacité à faire sortir rapidement des projets dans un environnement juridique, administratif et politique trop dense.

Ce raisonnement a une logique simple. Si le marché locatif est tendu, si les logements vacants sont rares et si la construction ne suit pas la croissance de la demande, il faut réduire les frictions qui freinent l’investissement, la transformation du bâti et la délivrance des autorisations. C’est en grande partie l’esprit du plan d’action fédéral contre la pénurie de logements, qui comprend 35 mesures et accorde une place importante à l’accélération des procédures.

Le point important est cependant le suivant : en Suisse, la dérégulation du logement ne prend presque jamais la forme d’une suppression frontale des règles. Elle se présente plutôt comme un ensemble d’assouplissements ciblés, conçus pour lever certains goulots d’étranglement sans renoncer complètement aux objectifs concurrents que sont la protection contre le bruit, la qualité de l’habitat, la coordination territoriale ou la préservation de logements à loyer modéré.

Le premier levier : accélérer les procédures

Le premier pattern de dérégulation est procédural. Sur la page consacrée à la pénurie de logements, l’ARE (Office fédéral du développement territorial) indique qu’une mesure importante du plan d’action consiste à accélérer les procédures d’autorisation de construire et à examiner dans quelle mesure les oppositions allongent les délais. Le rapport annuel de mise en œuvre montre d’ailleurs que les mesures relevant de l’accélération des procédures sont celles qui ont le plus avancé au cours de la première phase d’application du plan.

L’intérêt de ce levier est évident. Dans un marché tendu, un potentiel constructible théorique ne vaut presque rien si les projets restent bloqués pendant des années dans des chaînes d’autorisation, de recours, de coordination interservices ou de révision de plans. Sous cet angle, raccourcir les délais peut augmenter l’offre effective plus vite qu’une réforme lourde du zonage, surtout dans les cantons et agglomérations déjà bâtis où l’essentiel des nouveaux logements doit provenir de transformations, de remplacements ou de densification intérieure.

Mais cet assouplissement a ses limites. Les oppositions et recours ne sont pas seulement des obstacles techniques ; ils sont aussi une manière d’arbitrer entre objectifs contradictoires, par exemple lorsque des projets affectent le bruit, l’ensoleillement, le patrimoine bâti, les espaces ouverts ou la charge sur les infrastructures locales. Réduire ces délais revient donc souvent à déplacer le point d’équilibre entre rapidité de production et capacité de contestation des riverains, des communes ou des associations.

Le deuxième levier : assouplir le droit du bruit

Le cas du bruit est probablement le meilleur exemple d’une dérégulation ciblée. En 2024, les Chambres fédérales ont révisé la loi sur la protection de l’environnement afin de mieux coordonner la protection contre le bruit et le développement de l’urbanisation vers l’intérieur, avec l’idée explicite de faciliter la construction de logements dans des secteurs exposés. Le Conseil fédéral a ensuite mis en vigueur au 1er avril 2026 la révision partielle de la loi et de l’ordonnance sur la protection contre le bruit.

Le nouveau cadre ne supprime pas la protection contre le bruit, mais il modifie les conditions auxquelles des logements peuvent être autorisés dans des secteurs bruyants. Selon le communiqué fédéral, les communes peuvent délivrer des permis si les valeurs limites sont respectées ou si des mesures de protection sont prévues ; lorsque ces valeurs ne peuvent pas être respectées à efforts raisonnables, des autorisations restent possibles sous certaines conditions, par exemple avec une ventilation contrôlée des pièces d’habitation. La réforme crée aussi une base légale plus claire pour délimiter ou adapter des zones à bâtir dans des secteurs exposés au bruit, en demandant de tenir compte de la qualité de l’habitat et des espaces ouverts.

L’avantage de cette évolution est clair : dans des villes déjà largement construites, une partie du potentiel de logement se situe précisément là où le bruit du trafic routier, ferroviaire ou aérien rendait les projets difficiles, voire juridiquement fragiles. L’assouplissement permet donc de restituer une part de ce potentiel, surtout si des solutions techniques permettent de protéger effectivement les logements. Mais le coût implicite est tout aussi visible : plus on construit dans des secteurs acoustiquement dégradés, plus il faut accepter que la « qualité » du logement soit redéfinie par compensation technique plutôt que par la seule qualité intrinsèque du site.

Le troisième levier : réduire la friction réglementaire générale

La dérégulation ciblée ne passe pas uniquement par les permis ou le bruit. Elle repose aussi sur l’idée plus large que l’empilement de prescriptions et d’incertitudes réduit l’incitation à construire, même lorsque la pénurie enverrait normalement un signal économique clair. Dans son étude « Immobilier Suisse 2T 2026 », Raiffeisen estime ainsi que l’activité de construction reste faible malgré des signes nets de pénurie et attribue une partie de cette inertie au cadre réglementaire.

Cette thèse mérite d’être prise au sérieux, car elle rappelle que les signaux de marché ne se traduisent pas automatiquement en nouveaux logements. Entre le terrain disponible, les règles communales, la coordination cantonale, les recours, les normes techniques, les coûts de financement et les exigences de qualité, la chaîne de production du logement est devenue un système à forte inertie. Dans un tel système, chaque exigence supplémentaire peut sembler marginale prise isolément, mais l’ensemble finit par produire un régime de rareté durable.

Il faut toutefois distinguer deux questions souvent confondues. La première est de savoir si certaines règles sont réellement excessives ou mal calibrées. La seconde est de savoir si la suppression de ces règles ferait baisser sensiblement les loyers ou profiterait surtout aux propriétaires fonciers et aux promoteurs en augmentant la valeur exploitable de terrains déjà bien situés. Autrement dit, déréguler peut augmenter l’offre, mais cela ne garantit pas automatiquement une amélioration proportionnée de l’abordabilité.

Ce que révèle ce pattern

Le pattern de dérégulation ciblée part d’un diagnostic plausible : dans un pays dense, fédéral, juridiquement complexe et peu disposé à l’étalement, il existe des obstacles artificiels à la production de logements. Il propose donc d’agir là où ces obstacles semblent les plus coûteux : délais de procédure, insécurité juridique, normes de bruit, conditions de transformation et d’intensification du bâti.

Mais ce pattern ne résout pas tout. D’une part, il traite surtout l’offre, alors que la tension vient aussi de la croissance du nombre de ménages et de la géographie très inégale de la demande. D’autre part, il suppose qu’une partie des objectifs publics actuellement protégés par les règles peut être redéfinie sans perte majeure, alors que ces objectifs concernent souvent précisément ce que les habitants cherchent à préserver : calme relatif, lumière, espaces libres, continuité du tissu bâti, capacité des infrastructures et possibilité de contester des projets mal intégrés.

L’intérêt analytique de ce pattern n’est donc pas de décider s’il est bon ou mauvais en bloc. Il est de montrer que la politique du logement, en Suisse, avance souvent par relâchement sélectif de contraintes jugées trop coûteuses au regard de la pénurie. La question n’est pas seulement de savoir si l’on construit plus, mais quels compromis sont réécrits à mesure que le logement devient plus rare.

Sources