La crise du logement en Suisse ne se réduit pas à un manque abstrait de logements. Elle désigne une situation dans laquelle l’accès à un logement adéquat devient plus difficile pour les ménages qui cherchent à se loger maintenant, en particulier sur le marché locatif, dans les centres urbains et dans plusieurs régions touristiques ou de montagne.

Le premier point à clarifier est la différence entre la situation des ménages déjà installés et celle des ménages en recherche. Selon l’Office fédéral du logement, la situation reste globalement supportable pour une partie des occupants en place, notamment parce que la baisse des coûts de financement tend à stabiliser les loyers des baux en cours, alors que les personnes qui doivent louer aujourd’hui affrontent la pénurie la plus forte observée depuis 2014. La crise est donc d’abord une crise d’accès marginal au parc existant, pas une crise uniformément ressentie par tous les ménages.

Un indicateur simple illustre cette tension. Au 1er juin 2025, la Suisse comptait 48'455 logements vacants, soit 1,0% du parc total, contre 1,08% un an plus tôt, avec une cinquième baisse consécutive du taux de vacance. Parmi eux, 37'194 logements à louer étaient inoccupés, soit 8% de moins qu’un an auparavant. À ce niveau, le marché ne disparaît pas, mais il devient suffisamment étroit pour déplacer le rapport de force vers les bailleurs et pour rendre la recherche beaucoup plus coûteuse en temps, en flexibilité géographique et en compromis sur la qualité.

Une pénurie localisée

La pénurie n’est ni homogène ni strictement nationale. Les tensions sont particulièrement fortes dans les espaces urbains et dans certaines zones de montagne, avec des situations signalées comme aiguës notamment à Zurich, Genève, Lucerne, Zoug, Coire, Saint-Moritz et dans la région Interlaken-Zweisimmen. Cela signifie qu’un diagnostic valable pour les grands centres du Plateau n’est pas automatiquement transposable aux régions périphériques, où les contraintes d’offre, de mobilité et de structure du parc peuvent être différentes.

Cette géographie de la pénurie complique le débat public. Une moyenne nationale sur les logements vacants ou sur l’évolution des loyers dit peu de chose sur la difficulté réelle à trouver un logement familial dans un bassin d’emploi tendu, à proximité d’un nœud ferroviaire ou dans une commune soumise à de fortes contraintes foncières. En pratique, la crise du logement suisse est un agrégat de micro-marchés locaux, chacun avec ses règles, ses délais et ses goulots d’étranglement.

Offre, ménages, procédures

Le deuxième point de cadrage est que la crise ne vient pas d’une seule variable. L’Office fédéral du logement indique qu’aucune détente nette n’est attendue en 2026, parce que la croissance du parc de logements ne devrait pas suivre celle de la demande et que l’amélioration dépend largement de la croissance du nombre de ménages. Autrement dit, la question n’est pas seulement de savoir combien de bâtiments sont construits, mais à quelle vitesse l’offre nette augmente par rapport aux nouveaux besoins.

Le débat fédéral récent confirme ce diagnostic multifactoriel. La Confédération, les cantons, les villes, les communes et les acteurs de l’immobilier ont élaboré un plan d’action comprenant plus de 30 mesures, centré notamment sur l’augmentation de l’offre, la création de logements de qualité et à loyer modéré, ainsi que l’accélération des procédures d’autorisation de construire. Le fait même que la réponse publique combine densification, simplification procédurale et instruments de qualité indique que le problème n’est pas traité comme une pure insuffisance physique de surfaces à bâtir.

Les procédures jouent ici un rôle central. Selon l’ARE (Office fédéral du développement territorial), une des mesures importantes du plan d’action consiste à accélérer les procédures, et l’office examine dans quelle mesure les oppositions allongent les délais d’autorisation. Ce point est important, car dans un marché tendu, même des potentiels de construction théoriquement disponibles peuvent rester longtemps inactifs si la chaîne réglementaire, politique et judiciaire est trop lente.

La densification comme contrainte et comme solution

La réponse institutionnelle dominante est le développement de l’urbanisation vers l’intérieur. L’ARE indique explicitement que créer de nouvelles zones à bâtir ne résout pas la pénurie de logements dans les villes et que la réponse privilégiée passe par la densification du milieu bâti, jugée plus durable et plus économique à long terme. Ce cadrage est cohérent avec la logique générale de l’aménagement du territoire suisse, qui cherche à limiter l’étalement urbain.

Mais la densification n’est pas une recette simple. La synthèse des Journées suisses du logement 2023 souligne qu’il faut davantage de logements, mais qu’il serait illusoire d’attendre des solutions simples, tant les arbitrages sont nombreux entre quantité, qualité urbaine, bruit, patrimoine, acceptabilité locale et consommation de surface habitable. Les participants ont également relevé que la densification devrait être pensée de manière différenciée selon les lieux et accompagnée d’une réflexion urbanistique de qualité, plutôt que réduite à une augmentation uniforme des volumes constructibles.

Ce point est décisif pour la suite de la série. Dans le débat suisse, « densifier » peut désigner des réalités très différentes : remplacement d’immeubles existants, surélévations, transformation du bâti, mobilisation de terrains déjà classés, ou grands projets de quartier. Regrouper ces instruments sous un même mot donne l’illusion d’une solution unifiée, alors qu’il s’agit en pratique d’une famille d’outils aux coûts, aux délais et aux effets distributifs très différents.

Une crise de compromis

La crise du logement peut donc être lue comme une crise de compromis entre plusieurs objectifs publics. Il faut à la fois construire plus, préserver une certaine qualité du tissu bâti, contenir les nuisances, maintenir une part de logements abordables et éviter de relancer l’étalement urbain sur des surfaces vierges. Ces objectifs sont compatibles jusqu’à un certain point, puis entrent en tension dès que les projets deviennent plus denses, plus rapides ou plus standardisés.

La synthèse des Journées suisses du logement insiste aussi sur un autre point structurel : la question cruciale de la croissance démographique et de la croissance des ménages est rarement abordée de front, alors qu’elle pèse fortement sur l’équation d’ensemble. Tant que cette variable reste élevée, la seule amélioration de l’offre par densification ou accélération procédurale risque d’être absorbée en partie par la demande supplémentaire.

Le problème suisse du logement n’est donc ni un simple échec du marché, ni un simple excès de réglementation. C’est un problème de système, où les flux démographiques, les règles d’aménagement, la structure de propriété, la vitesse des procédures et les objectifs de qualité urbaine interagissent de manière serrée. Toute proposition sérieuse devra préciser quelle variable elle veut modifier en priorité, et quels coûts elle accepte sur les autres dimensions.

Sources